Comment valoriser une société immobilière ?

Estimer la valeur d'une société immobilière est un exercice plus subtil que celui d'estimer un bien immobilier isolé. La société est une enveloppe juridique et financière, et sa valeur résulte de la combinaison de ses actifs, de ses dettes, de sa trésorerie et de certains éléments qui n'apparaissent pas toujours au premier regard.

Au-delà de la valeur des murs

La valeur immobilière actuelle doit provenir d'une estimation déclarée ou professionnelle : les comptes annuels renseignent une valeur comptable, mais n'établissent pas la valeur de marché actuelle. Cette valeur de marché constitue un point de départ, mais elle doit ensuite être ajustée. La dette bancaire restant à rembourser vient en déduction, tandis que la trésorerie disponible vient s'ajouter. Les baux en cours, leur durée résiduelle et la qualité des locataires influencent également la perception qu'un acquéreur potentiel se fera de la solidité des revenus futurs.

Des éléments souvent sous-estimés

• Les travaux à prévoir à court ou moyen terme sur le bâti
• La fiscalité latente logée dans la société, susceptible d'être activée lors d'une cession future
• La structure juridique elle-même et sa gouvernance
• Les risques locatifs, environnementaux ou urbanistiques attachés au bien

Pourquoi la méthode de valorisation dépend du scénario

Une société valorisée en vue d'une transmission familiale (scénario A) n'est pas nécessairement approchée avec la même méthode qu'une société destinée à être liquidée après vente de l'immeuble (scénario B), ou qu'une société dont les actions seraient cédées à un tiers (scénario C). Dans ce dernier cas, un acquéreur peut intégrer dans son prix les risques repris, la fiscalité latente, les travaux et la liquidité de la transaction.

À valider avec vos conseils

• À déterminer avec votre fiscaliste/notaire : quelle méthode de valorisation est la plus adaptée à votre situation patrimoniale ?
• À déterminer avec votre fiscaliste/notaire : comment intégrer la fiscalité latente dans le calcul de la valeur des actions ?
• À déterminer avec votre fiscaliste/notaire : quel poids donner aux travaux à venir dans la négociation ?
• À déterminer avec votre fiscaliste/notaire : comment les risques, les travaux et les conditions de la transaction pourraient-ils influencer la négociation ?

Sources et références

• Banque nationale de Belgique — Contrôles des comptes annuels
• SPF Finances — Impôt des sociétés
• notaire.be — Entreprendre

Informations générales à caractère pédagogique. Les conséquences fiscales, civiles et juridiques dépendent notamment de votre situation, de la structure de la société et, le cas échéant, de la région compétente. Validez toute décision avec votre notaire, expert-comptable ou conseiller fiscal.