Évaluation

Comment est évaluée une société immobilière ?

Il n'existe pas de formule unique. Mais il existe un chemin de raisonnement utilisé par les banquiers et les experts. Le voici, étape par étape.

Le pont de valeur

Des immeubles aux actions : ce qui s'ajoute, ce qui se retranche.

=
Valeur de marché des immeubles
Point de départ, souvent le seul chiffre connu.
−
Dette bancaire restante
Y compris les éventuelles indemnités de remploi.
+
Trésorerie disponible
Trésorerie disponible au bilan, pas automatiquement distribuable.
−
Autres dettes
Ce que la société doit à des tiers.
±
Compte courant d'actionnaire
Réduit la valeur des actions si la société doit de l'argent à l'actionnaire (créance distincte pour lui), l'augmente si l'actionnaire doit de l'argent à la société.
±
Baux, vacance, travaux futurs
Qualité des revenus et dépenses à venir.
−
Fiscalité latente
Impôt qui serait dû si les immeubles étaient vendus. À déterminer avec votre fiscaliste.
±
Structure, gouvernance, risques
Statuts, pactes, litiges, garanties.
≈
Valeur économique des actions
Indicative. Chaque analyse peut pondérer ces éléments différemment.

Ce schéma est une grille de lecture, pas une méthode d'évaluation certifiée. MonHorizon applique des hypothèses fiscales indicatives, qui doivent être validées avec vos conseils professionnels.

Pourquoi la différence

Deux sociétés, les mêmes immeubles, deux valeurs différentes.

Une société sans dette, avec des baux longs et une trésorerie confortable, ne se compare pas à une société endettée dont les immeubles nécessitent des travaux énergétiques importants — même si les immeubles se ressemblent. La valeur des actions reflète aussi l'histoire, les engagements et la fiscalité latente de la société.

Ce que regarde une analyse

Une liste de questions plutôt qu'un prix.

Quels sont les baux en cours, leur durée et la solidité des locataires ?
Quels travaux seront nécessaires dans les cinq à dix ans ?
Quelle est la dette, à quel taux, avec quelles conditions de sortie ?
Quelle serait la fiscalité si les immeubles étaient vendus demain ?
Les comptes courants d'actionnaires sont-ils remboursés avant ou après ?
Existe-t-il des litiges, garanties ou passifs non comptabilisés ?
La structure permet-elle une reprise simple des actions ?

Votre situation

Appliquez cette grille à vos chiffres, sans donner votre identité.

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