Comment transmettre une société immobilière à ses enfants ?

Transmettre une société immobilière à ses enfants ne se résume pas à un acte juridique ponctuel. C'est un processus qui engage la répartition du capital, l'organisation du pouvoir de décision et la préparation de la génération suivante à assumer, ou non, un rôle actif.

Anticiper plutôt que subir

Une transmission préparée en amont laisse le temps d'ajuster la structure, d'associer progressivement les enfants à la gestion, et d'éviter que la question ne se pose dans l'urgence, par exemple à l'occasion d'un décès. Cette anticipation permet aussi de tester la volonté réelle des héritiers de s'impliquer.

Les leviers à disposition

• La donation, simple ou avec réserve d'usufruit, des actions de la société
• L'entrée progressive des enfants dans la gouvernance, avant tout transfert de capital
• La mise en place d'une structure de contrôle familiale au-dessus de la société immobilière
• L'accompagnement par un pacte d'actionnaires clarifiant les règles entre héritiers

La donation d'actions peut relever d'une donation de biens mobiliers et peut, selon l'acte et la situation, être assortie d'une réserve d'usufruit. Les régimes favorables de transmission d'entreprise répondent toutefois à des conditions précises, qui varient notamment selon la région ; une société immobilière patrimoniale n'y est pas automatiquement éligible.

Garder les trois scénarios en tête

Transmettre ne signifie pas nécessairement figer la structure existante. On peut envisager A — conserver la société et transmettre progressivement les actions, B — vendre les immeubles et transmettre une valeur liquide plus facile à répartir entre héritiers, ou C — céder les actions à un tiers avant de transmettre le produit de la vente. Le contexte familial et les objectifs de chacun orientent naturellement vers l'un ou l'autre.

À valider avec vos conseils

• À déterminer avec votre fiscaliste/notaire : quel régime de donation serait applicable aux actions de votre société ?
• À déterminer avec votre fiscaliste/notaire : quelle utilité une réserve d'usufruit présenterait-elle dans votre cas ?
• À déterminer avec votre fiscaliste/notaire : comment sécuriser l'équilibre entre héritiers via un pacte d'actionnaires ?
• À déterminer avec votre fiscaliste/notaire : quel impact la transmission aurait-elle sur la réserve successorale ?

Sources et références

• notaire.be — Donations
• notaire.be — Prévoir des conditions à sa donation
• notaire.be — Donation d’entreprise
• notaire.be — Pacte d’actionnaires

Informations générales à caractère pédagogique. Les conséquences fiscales, civiles et juridiques dépendent notamment de votre situation, de la structure de la société et, le cas échéant, de la région compétente. Validez toute décision avec votre notaire, expert-comptable ou conseiller fiscal.