Comment calculer la valeur des actions d'une société immobilière ?

Estimer la valeur des actions d'une société immobilière suit une logique différente de l'estimation d'un immeuble seul. La valeur des actions part généralement de la valeur des actifs, mais s'ajuste ensuite d'une série d'éléments propres à la structure sociétale.

Le point de départ : la valeur des immeubles

Une expertise immobilière des biens détenus par la société constitue la base du raisonnement. Elle donne une valeur brute, avant tout ajustement lié à la structure juridique et financière qui porte ces biens.

Les ajustements qui font la différence

• La dette bancaire restant à rembourser, qui vient en déduction de la valeur brute
• La trésorerie disponible et les créances, qui viennent au contraire s'ajouter
• La fiscalité latente attachée aux plus-values non encore réalisées
• Les baux en cours, leur durée résiduelle et la qualité des locataires en place

Une valeur qui dépend aussi du scénario envisagé

La valeur retenue pour les actions n'est pas nécessairement identique selon que l'on se place dans une logique de transmission familiale (scénario A), de liquidation après vente des immeubles (scénario B), ou de cession à un tiers (scénario C). Dans ce dernier cas, la négociation peut intégrer la fiscalité latente, les risques repris, les travaux et les conditions de la transaction.

À valider avec vos conseils

• À déterminer avec votre fiscaliste/notaire : quelle méthode de valorisation des actions est la plus appropriée dans votre cas ?
• À déterminer avec votre fiscaliste/notaire : comment quantifier la fiscalité latente à intégrer dans le calcul ?
• À déterminer avec votre fiscaliste/notaire : comment les risques, les travaux et les conditions de la transaction pourraient-ils être intégrés à la négociation ?
• À déterminer avec votre fiscaliste/notaire : comment traiter les travaux à venir dans l'estimation de la valeur ?

Sources et références

• Banque nationale de Belgique — Contrôles des comptes annuels
• SPF Finances — Impôt des sociétés
• SPF Finances — Précompte mobilier
• notaire.be — Entreprendre

Informations générales à caractère pédagogique. Les conséquences fiscales, civiles et juridiques dépendent notamment de votre situation, de la structure de la société et, le cas échéant, de la région compétente. Validez toute décision avec votre notaire, expert-comptable ou conseiller fiscal.